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建议禁止商业分割产权销售
导读:随着网上购物的流行和普及，实体商铺的生意受到的影响越来越大，于是很多大型商业商铺的系统性矛盾和风险开始凸显出来。尤其是现在依然盛行的采用分割产权销售、非所有权权益转让、以委托第三方经营的方式变相包租的大…
随着网上购物的流行和普及，实体商铺的生意受到的影响越来越大，于是很多大型商业商铺的系统性矛盾和风险开始凸显出来。尤其是现在依然盛行的采用分割产权销售、非所有权权益转让、以委托第三方经营的方式变相包租的大型商业，由于涉及到的业主动辄几百几千户，一旦后期经营不善产生违约，常常引发大规模群体性事件，且恶性循环，业主闹得越凶生意越差或者越没有商家接盘，矛盾和冲突愈甚，旷日持久，无法解决。这三种情形，其实又都是相关联的。
第一种情形，对于大型商业商铺的分割产权销售，由于国家对这一块的法律法规相对滞后，导致各地的操作宽紧不一。更由于很多地方事先的监管不到位，开发商往往是先斩后奏，等分割销售的差不多了，因为销售的面很广，也就成为了既成事实。在产生手续不全业主办不了产证开始出现群体性事件或者群体性诉讼时，政府部门常常只能帮着后补手续、排除障碍帮着开发商办下产证，以息事宁人。这种分割式销售的隐患极大，因为所有权被细密分割后，所有权人经常会有几百几千户，买了商铺之后只能在图纸上找到标注的商铺位置，除了全部委托第三方统一经营招租之外，自己几乎无法对商铺作任何使用和支配。这是非常危险的商业模式。
第二种情形，那就是有的地方对办产证管控较严，于是普遍流行的做法是挂羊头卖狗肉。开发商实际出售的不是商铺的所有权，而是会与购买者签一份《商铺权益转让合同》，也就是说购买的是标注某个位置商铺若干年的使用权权益，而商铺也是统一委托第三方公司经营，购买者享有通常是每年8%-12%的回报。这种形式是带有明显的非法集资性质的，但由于确实有商铺实体存在，而且涉及的购买者人数众多，一旦定性非法集资将开发项目弄黄之后，烂摊子更无法收场。所以政府也会投鼠忌器，导致局面极为复杂。一旦后期经营不善，群体性事件几乎不可避免。
第三种情形是前两种模式必然的配套后续，因为所有权人或使用权益人人数太多，商业形态决定了只能统一招租或者统一经营。所以只能在销售时采取包租或者变相包租的方式。但《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这一条本来是为了保护购房者、约束房地产来发企业的，但实践中反而帮助了开发商卸掉责任，损伤了购房者利益。因为规定不能以开发商为主体包租，因此开发商一般以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司与购房者签订《委托经营协议》，以此来规避法规和责任。一旦经营不善出现违约，反而与开发商没有法律上的关系，而这个第三人的投资管理公司的实力与开发商是不可同日而语的，所以出现违约后，执行很有问题。
这三种情形现在依然比较普遍盛行，很多已经出问题了，很多很快也会出问题，笔者接触了解到的南京中泰广场、苏州奥食卡商城、苏州高扬国际广场都是非常典型的案例。刚开始受托经营公司能按时支付收益时，还算风平浪静，一旦出现违约，很快矛盾加剧，而且这类项目的特点是一旦经营不善，往往就是越来越差，毫无改善的迹象。而且和受托经营公司的合同也都有一定期限，在期限里违约了，还好找公司诉讼。一旦合同期满，业主将商铺收回之后就只能自治了。几百几千的业主要自治何其难也，所以很容易之前是业主和开发商、投资经营公司、甚至政府的纠纷，接下来合同期满后又会演化成业主和业主委员会、业主和业主之间几派的矛盾和纠纷。非常难处理。基于以上，笔者有几点不成熟的建议：
要尽快研究出台对于大型商业从立项到销售、到经营的整个过程的详细的监管细则，对相应法律法规和法理进行详细的对照梳理，对国土房管局等要害部门的要害岗位要配置业务能力最强的人员进行风险把控，并配套详细有操作性的工作手册。（笔者在工作接触中还是感觉到很多问题各个部门不同人员的理解经常不统一、也不权威、也经常变化，导致很难有效操作。）
对于大型商业的立项必须严格把控，对于实力不强，自有资金完全无法支撑项目进度的开发企业要重点考察，对于分割后不能独立出租使用的大面积商铺项目要杜绝后期的分割销售，或者直接出台规定对不能独立出租经营的商铺禁止分割产权销售。（对于不能独立出租经营的大型商业分割成上千几千户销售的项目，笔者认为必须严格杜绝，否则后患无穷。）
对于现在流行的所谓商铺使用权权益转让的销售方式应该严格禁止，对相关部门要进行考核，出现类似问题要追责。
对于开发商通过直接或间接控制投资管理公司与购房者签订《委托经营协议》变相包租的情形，这是为了规避《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的变异，应该严格禁止，堵住漏洞。笔者反而认为这类项目直接委托实力强大的开发企业进行经营管理，更容易把控风险。
对于已经出问题的这类项目，政府应该出台相关操作指引，如果还在委托经营期限内的，应该帮助协调受托经营企业和总承租企业严格项目管理，按时按照约定支付收益。对于将过和已过委托经营期限的项目，政府部门要指导和帮助业主成立业主委员会或自治委员会；帮助招投标或协调招商大型商业入驻接盘；协调业主和业主委员会或自治委员会内部的矛盾，并对业主委员会或自治委员会进行有力监督和指导，保证所有程序的公开公正。
周小羊
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