《物权法》草案广议：征地拆迁补偿多少算合理

  发布时间：2007/11/29 12:45:03 点击数：

导读:新闻提示　　日前，全国人大常委会向全国公布《物权法(草案)》，目的是为了向全民征集意见。而《草案》的公布在广州也引起了极大关注。近日，多名法律界人士向记者透露了他们对草案的看法，并提出了诸多建议。这些人中…

新闻提示

　　日前，全国人大常委会向全国公布《物权法(草案)》，目的是为了向全民征集意见。而《草案》的公布在广州也引起了极大关注。近日，多名法律界人士向记者透露了他们对草案的看法，并提出了诸多建议。这些人中有熟谙民法的法律专家，有经验丰富的律师，也有爱好法律的普通市民。记者注意到，他们的建议虽然不见得非常成熟，但都反映了市民高度 
 
关注的种种问题。

　　建议一“合理补偿”规定应当细化

　　今年一月，在广州一旧居民楼里居住的张先生就拆迁补偿问题，一直未跟开发商达成协议。张先生认为他所在楼房的拆迁补偿太少，远远低于市场价格；开发商则认为根据相关法规、政策的规定，拆迁补偿已经非常合理了。为此，双方纠纷不断。

　　张先生的遭遇在征地和拆迁事件中颇有代表性，据有关统计，近年来我国各地频频发生征地拆迁纠纷，绝大多数是因为补偿问题产生的。

　　《物权法(草案)》规定，征地和拆迁“应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿”。

　　对于“按照国家规定给予补偿”这一点，中国民法界权威性人物江平教授昨天在接受人民网网友提问时说：“这里有一个模糊点，就是什么叫国家规定。地方的规定算不算国家规定？如果地方的规定都叫国家规定，这又有一个问题，国家规定不合理怎么办？在对这一条文的讨论过程中，我个人认为还有斟酌的余地。起码要有两条：第一，要明确什么是国家规定。第二，如果国家规定不合理，是不是可以在一定范围内提起诉讼。如果有这两条保障就可以。”

　　另外，“由于‘合理’一词的操作空间比较大，没有具体的规定，往往就会导致不合理，”广东南方福瑞德律师事务所律师汤哨锋说。他认为，应该把“合理补偿”改为“按市场价格补偿”。至于市场价格怎么确定，可以由专业的评估机构作出。这样一来，征地、拆迁户的合法权益将得到更大的保护。

　　建议二小区内广告收益业主有份

　　王小姐是番禺区某居民小区的业主，其房子靠近马路，视野很不错。去年8月份，开发商在她房屋所在楼层的外墙上刷了部分售楼广告。王小姐认为，楼盘的外墙应属于业主共有，开发商必须经过业主同意并支付了适当的费用后才能刷广告。当王小姐找开发商交涉时，对方说没有哪个法律规定小区外墙的收益归业主所有。在《物权法(草案)》公布后，王小姐仔细通读了一遍，希望能找到相关的条文，但最终失望了。

　　对此，广东南方福瑞德律师事务所律师张健良说，建筑物外墙的所有权以及相关的收益也是物权的一种。他建议对《物权法(草案)》的第73条作修改，加上“物权所在楼房的外立面平台、天台，属于业主共有，其广告等经济收益归全体业主所有”。张健良说，如果王小姐提起诉讼，根据现有法律，也可能赢官司。但如果《物权法》中加入这一内容，将能更好地平息争议。

　　建议三房屋没登记不一定没产权

　　刘阿伯一家世代在农村居住，5年前，他在村里自有宅基地里盖了一套楼房，但由于诸多原因，房子一直没有办房产证。几年过去了，刘阿伯住在房子里一直没觉得有什么不妥当。可是近来，有邻居告诉他，如果不办房产证，房屋可能有一天就不是他的了，这事把刘阿伯弄得惴惴不安。

　　刘阿伯的房子是不动产物权，根据《物权法(草案)》第4条规定，“物权应当公示(对不动产来说‘公示’即为‘登记’)。记载不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。”根据上述规定，刘阿伯的房屋办证后，他才是房屋的真正主人。

　　对此，中山大学法学院副教授张民安说，上述条款明显有问题。在我国农村，很多人自己建房自己住，根本不存在房屋买卖，虽然没有登记，但不能因此认定房子就不是他的。因此，建议《物权法(草案)》第4条改为：“物权交易应该公示”。

　　建议四环境污染官司举证倒置

　　近几年来，某化工厂周围几百名村民一直感觉到该厂排放的烟雾对他们的身体造成了损害，并多次跟厂方交涉，一直无果。不久前，村民们把化工厂告上了法庭。然而，在开庭时，村民面临着举证尴尬，他们要提交证据证明化工厂的气体对身体有害。对于这些文化层次不高的农民来说，要提出这样的证据无疑非常困难。

　　《物权法(草案)》第94条规定“不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固定废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。”

　　张健良说，他遇到了多起这类官司，举证问题难倒了很多原告。仅仅有上述规定，这一条规定是不完整的，没有举证倒置原则，受害人的权利很难得到保护。

　　因此，张健良建议在第94条后面加上：“权利人提出诉讼，证明无害或无影响的举证责任由相邻权利人承担，否则，推定为侵权。”

　　建议五登记错误业主可限时更正

　　在广州一国家机关工作的王先生，三年前在滨江东买了一套房子，不久前，他拿到了期待已久的房产证。王先生的房子在12楼，可是一拿到房产证，他当即就傻眼了，房产证上写着的楼层竟然是28楼。登记机关把他的房子登记错了。现在，王先生又急于把这套房子卖掉，但遇到这种情况，房子的出售肯定会受影响。“怎么改正，多长时间可以改正？”王先生一直忙于咨询。

　　《物权法(草案)》向社会公布后，学法律出身的王先生也拿起来细读了一遍，但他并没有发现相关的规定。王先生对记者说，有他这样遭遇的并不少见。因此，王先生建议在《物权法(草案)》中加入一条：“有证据证明登记机关登记错误的，不动产权利人有权要求登记机关在一个月作出更正。”

　　建议六改变住宅用途需经过审批

　　目前，由于商业比较发达，广州各小区的商铺可以说是鳞次栉比，在一些老城区，这类商铺大多数由住宅楼改建而成。那么，住宅改为酒楼、娱乐等用途，究竟要经过哪一类人的批准呢？

　　《物权法(草案)》规定：“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。”

　　对于这一条的规定，中山大学法学院副教授张民安认为，住宅改为商业用途要“经有利害关系的全体业主同意”是不错的，初衷是为了保护相邻权，但仅仅有全体业主的同意还不够，改变住宅的用途必须经过规划部门的审批。

　　因此，有专家建议将这一条应该改为“应当经有利害关系的全体业主同意规划部门审批”。

　　教授“挑刺”

　　条文宜细不宜粗

　　从整体上看，《草案》在哪些方面可以作出改进呢？广东商学院法学院副教授马新学提出“草案”应更有前瞻性，条文应宜细不宜粗等问题。

　　马新学说，这部《草案》并未涉及如今已经出现的新鲜事物，应该说前瞻性是不够的。比如说网络虚拟财产，近几年已出现了多起纠纷，《物权法(草案)》并位提及。

　　《草案》只有268条，很多条文都过于笼统，操作性不强。可以预计，《物权法》以后需要多个司法解释予以补充，这样做会降低《物权法》的高度，削弱它的权威性。既然是征集全民的意见，那么就要更细化法条，这样才能以大多数人的意见压缩日后法官这一少数群体自由裁量的空间。因此，《物权法》宜细不宜粗，哪怕是多增加条文。