上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答 沪价房(1996)第174号

  发布时间：2007/10/20 17:57:05 点击数：
导读:上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题解答》的通知沪价房(1996)第174号各区、县物价局(委):最近,本市物业管理单位和各区、县物价部门在贯局、市房地局制定…
上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答 
关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题解答》的通知沪价房(1996)第174号
 
各区、县物价局(委):
最近,本市物业管理单位和各区、县物价部门在贯局、市房地局制定的《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》工作中,碰到一此政策性的具体问题,为此,本局将大家反映较集中的问题,整理汇总后与有关部门研究制订了《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》,作为贯彻《暂行办法》的补充文件。现发给你们,请各单位遵照执行,并将执行过程中的具体意见和建议,及时返馈给本局房地产价
附:《上海市商品住宅业管理服务收费若干问题的解答》一九九六年七月十二日
　
上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答
 
一、关于不同类型住宅收费原则
公有住宅(包括房管局的直管公房和属单位产权的系统公房)的承租人、用公房安置的动迁居民、入住由单位购买(产权或使用权)的商品住宅的职工,执行全市统一的公有居住房屋租金标准.承租人除按月缴纳房租外,不另付管理费和电梯、水泵运行费(以下简称电梯费)。如有清洁、保安服务内容的,则另付清洁、保安费.其收费标准一般可参照公有住宅售后的保洁、保安费收取.特殊情况需报物价部门另行核定。
购买已租住公有住宅、平价房、解困房、安居房的房屋所有人,应每月缴纳管理费和电梯费.如有清洁、保安服务内容的,则另付清洁、保安费,其标准执行市物价局准的售后公有住房的收费标准。
内销商品住宅公共性服务和公众代办性服务的收费实行政府指导价,房屋所有人按经所在区县物价部门认可的标准缴纳费用。
外销商品住宅、高标准内销商品住宅(侨汇房)或非居住用房物业管理服务收费实行经营者定价。即由产权人(或产生的业主委员会)同所委托的物业管理单位商定收费标准,并报所在区县的物价部门备案。
联建公助和部分产权房,市有关部门正在考虑与售后公有住房接轨问题,在未接轨前,现行收费标准按从紧的原则掌握;接轨后,原则上执行售后以售后公有住房的收费标准。
二、关于同一物业管理区域内不同类型住宅的费用分摊
在同一物业管理区域(楼盘)内含有租住公房、售后公房和商品住宅房几种类型住宅,其费用测算应按如下程序:
1、测算出本区域内一个期间可能发生的总费用。
2、按建筑面积计算出各类型住宅占本区域内总面积的比例。
3、计算出各类型住宅按比例应承担的各自的费。
4、以商品住宅房部分应承担的费用为依据,按有关规定拟定出商品住宅物业管理服务费等的标准。
5、租住公房、售后公房仍按有关规定收取费用;商品住宅按上述4并经物价部门认可的标准收取。
三、关于物业管理区域内未入住户费用的分摊
已入住和未入住的房屋同等分摊物业管理费.未入住房屋的费用应由所委托的开发(销售)商承担。
四、关于物业公司管理单位人员、服务人员的配备定额和工资水平
按有关部门规定,每10万平方米建筑面积的住宅小区配备管理人员8人,管理人员工资水平可参考市统计局发布的上一年职工平均工资加一定的幅度。保洁、保安等服务人员按服务内容的实际需要配备,可不设正式编制.为节省成本也可聘任下岗或退休人员操作,但不得影响服务质量。
五、关于高层商品住宅的电梯及水泵运行费的分摊
同一管理区域内的高层住宅的电梯和水泵运行成本应一并测算,再按建筑面积平均分摊,向住户收取.底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住房,高层电梯、水泵运行费不予摊算。
六、关于其它基金的筹集
商品住宅的电梯、水泵大修更新基金和住宅小区的公共设施修缮基金的筹集待今后发文明确,未明确前大修在业主入住时收取。
七、关于产权单位委托物业管理单位代管房的问题
产权人可参照所在地同一服务质量的经物价部门认可的管理服务收费标准,同所委托的物业管理单位签订物业代管包括管理服务收费标准的协议。同时按全市统一的公有住房租金标准向承租人收取房租。
八、关于防止重复收费问题
社区服务与物业管理有交叉的,收费主体维持现状,谁收费谁服务;同一收费项目不得重收费相近内容的收费项目,如楼内与小区的清扫、大楼门卫与小区巡查等应并为同一收费项目.费用统一收取后,可分解使用。
九、关于垃圾清运费
商品房开发期间发生的“环卫基金”或垃圾清运费,应进入商品房成本,包含在房价里。
业主陆续进户和装修时产生的建筑垃圾,应倾倒在物业公司与环卫门部门商定的地点,环卫部门通过物业管理单位一次性向房屋所有人或使用人收取建筑垃圾清运费。收费标准每户50-100元。
房屋所有人或使用人不承担日常生活垃圾清运费用.物业管理单位日常的办公垃圾清运费用按有关规定从办公经费中列支。
十、关于装修合约的签订问题.
房屋所有人或使用人入住时应与物业管理单位签订装修合约。其主要条款是:室内装修应不擅自改动房屋主体承重结构,不擅自移动排污或下水管道,不违章搭建,不影响外墙整洁美观等原则。双方签字后,房屋所有人或使用人向物业管理单位缴纳装修保证金,多层每户1000元,高层每户1500元。装修竣工后,由物业管理单位检验,如有损坏、改变、影响等问题的,视情节轻重,按有关规定部分或全部没收保证金,并由房屋有人或使用人出资恢复原祥。没收的保证金划入维修基金帐户。
装修合约样式由市房地局提供。
十一、关于进户时收取的若干费用
业主进户时按规定应缴纳房屋修缮基金和装修保证金。商品房开发阶段按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等费用,应包含在房价内.业主入住时物业管理单位不得追收。
开发(销售)商已按规定垫付的有线电视安装费以及电表保证金等,赁原收费部门的专用收据,向房屋所有人或使用人收取.属于移装户,按有关规定付费。
十二、关于商品住宅修缮基金的收缴、存入和支取问题按市房地局的有关规定。
十三、关于提前预收的费用问题
在《上海市商品住宅管理服务收费暂行办法》实施前即1996年6月10日前,已经预收下半年的物业管理服务费用,按新标准退还多收部分。已经预收明年的费用,全额退还,届时再按新标准收取。
房屋修缮基金属房屋所有人所有,在《暂行办法》实施前不论缴纳多少,均不存在退还的问题。如和新标准出入较在的,待下一次征集修缮基金时,由业主委员会研究商定。
十四、关于外销商品住宅和非居住用的物业管理服务收费标准制定问题.外销商品住宅、非居住用户的公共性服务收费,由物业管理单位与业主管委会或业主代表协商制定,并报物价部门备案。协商不成的,由房屋所在地物价部门协调后裁定,双方对物价部门裁定不服的,可向房所在地法院申请终裁。
十五、关于物业管理单位如何执行物业管理收费中准价及浮动幅度的问题
按规定物业管理服务收费的具体标准,由物业管理单位与业主委员会在所在区、县规定的中准价及浮动幅度内协商确定,并填列备案表,报所在区、县物价局(委)备案.未成立业主委员会的,应经过物价部门审核。未经备案或审核的收费标准无效。已经备案或审核的收费标准物业管理单位不得自行上浮。
根据服务质量的改善和物价指数上涨的情况,各区、县物价局会房地产局制订的物业管理服务收费的中准和浮动幅度可作适当调整,但每年不得超过一次。
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