江苏露天停车位租金等收入将归还业主

小区公共道路上的露天停车位租金，电梯和住宅外墙上的广告收益，在小区广场上举办商业活动所收的租金，这些利用小区公共设施、公共场所获得的收益，以往常常被物业公司拿去归其所有，或者用来填补物业管理费的“窟窿”。省人大法制委副主任委员刘克希指出，物权法明确了业主对电梯、绿地等公共场所的共有权，以及由此带来的管理、收益等其他权利，今后露天停车位租金等收入将归还业主。

专家释疑：

业主“共有”如何界定

法规：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（物权法第七十三条）

解读：刘克希指出，物权法提出了“业主的建筑物区分所有权”的概念，这是我国法律首次使用的术语，是一项全新的制度，主要用来解决业主的专有权与共有权关系。它是随着多层建筑、高层建筑的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。当业主卖房时，他对共有部分享有的共有和共同管理的权利将一并转让。

业主共有的内容包括道路、绿地，以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房和配套使用的地下室、底层架空层等。刘克希认为，这其中道路、绿地、物业服务用房是比较好界定的，尤其是后者，《江苏省物业管理条例》早已明确规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。这一规定比国家法律、行政法规的规定，更为明确、具体、可操作。需要解释的是，绿地“明示属于个人的除外”，这里“明示属于个人的”，是指不仅要同拥有绿地的这一位业主明确约定，而且要同小区的其他所有业主明确约定，或者要以公示的方式确保其他所有业主知晓，否则也应当认定为业主共有。比如开发商向一楼业主“赠送”绿地，在售楼时就必须让其他业主知情、同意。

目前问题集中的是，“其他公共场所、公用设施”具体指什么，会所是否归业主所有？刘克希介绍说，会所问题是物权法立法中最具争议的问题之一。物权法草案前几稿曾规定了会所的归属问题，但争议十分大，因此在全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委2005年8月29日的物权法草案座谈会后，一直到“七审稿”，一直回避这一问题。在“人代会审议稿”增加了“其他公共场所、公用设施”属于业主共有的内容。但是，“其他公共场所、公用设施”这一抽象的表述与“建筑区划内的会所”、“人防工程”等具体概念是什么关系，能否认定后二者属于前二者？从物权法的规定看，总的原则和方向是有利于业主的，但是目前还不能简单地认为会所、人防工程等属于业主共有。这一问题，有待今后法律、行政法规或者立法解释、司法解释等进一步完善。