苏州市城区房屋征收与补偿若干问题处理规定

  发布时间：2013/4/14 17:12:13 点击数：

导读:苏住建规〔2012〕8号为贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，保证我市城区房屋征收与补偿活动规范有序进行，保障被征收人的合法权益，现将房屋征收与补偿过程中涉及的若干问题处理规定如下：一、关于最低货币补…

苏住建规〔2012〕8号

为贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，保证我市城区房屋征收与补偿活动规范有序进行，保障被征收人的合法权益，现将房屋征收与补偿过程中涉及的若干问题处理规定如下：
一、关于最低货币补偿标准
被征收人具有本市市区户籍，且在本市市区仅有一处住宅，获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小户型(45平方米)定销商品房总价的，房屋征收部门按该总价对被征收人予以货币补偿。
二、关于基本居住需求保障
1.被征收人具有本市市区户籍，且在本市市区仅有一处住宅，获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小户型(45平方米)定销商品房总价，房屋征收部门直接对其用产权住宅安置的，被征收房屋不再补偿。
符合住房保障条件的家庭，如果放弃优先住房保障的，可按照上述办法处理。
2.以产权户为单位，家庭实际居住人口为2人以下的，按45平方米套型安置；家庭实际居住人口为3人的，按55平方米套型安置；家庭实际居住人口为3人以上的，视实际情况安置；超过55平方米部分的购房费用由被征收人按销售价支付。安置面积不包括配送面积。
配送面积及结算按照《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》的规定执行。
3.享受基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。
三、关于私房落实政策房屋的补偿
征收因国家对私有出租房屋社会主义改造有关政策而形成的有租赁关系的（不包括原租户性质）房屋，房屋建筑面积部分实行180%货币补偿。其中，100%货币补偿被征收房屋所有权人，被征收人不再享受房屋安置政策；80%补偿房屋承租人。
四、关于宗教房屋的补偿与安置
1.宗教团体选择产权调换的，由房屋征收部门提供房屋实行产权调换，并互相结清差价。
2.征收宗教团体因国家包经租、代管期间形成租赁的住宅房屋，一般实行货币补偿，房屋征收部门应当按照征收决定之日的类似房地产市场价格向被征收人支付100%的房屋补偿款，同时还应当向合法承租人支付80%的房屋补偿款。
3.征收宗教团体因国家包经租、代管期间形成租赁的非住宅房屋，一般实行货币补偿，房屋征收部门应当按照征收决定之日的类似房地产市场价格向被征收人支付100%的房屋补偿款，同时还应当向合法承租人支付70%的房屋补偿款。
五、关于改变房屋用途的补偿
(一)住宅房屋改变房屋用途的认定以2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施为分界点。2010年7月1日以后改变用途的，认定与补偿按照《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条规定执行；2010年7月1日之前在房屋所有权证记载的合法面积内已领取工商营业执照，并持续合法经营至房屋征收时的(需提供税务登记证和持续纳税凭证，免税的需提供税务部门证明)，参照相应用途评估。
（二）住宅房屋改变房屋用途的面积认定
1.被征收人或者其家属经营的，按相关登记或者备案面积认定。没有登记或者备案面积的，以实际开业部位丈量后确定。
2.租赁经营的，以租赁合同上的租赁面积确定。
3.登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实际经营面积确定。
（三）住宅房屋改变房屋用途的补偿
1.2010年7月1日以后改变房屋用途的补偿
按《江苏省城乡规划条例》第五十条规定办理改变用途手续的，按改变相应用途的房地产市场价格补偿。
2.2010年7月1日以前改变房屋用途的补偿
住宅改变为非住宅的，按改变的相应用途的房地产市场价格评估值的90%予以补偿。
（四）非商业用房改作商业用房使用的，应当报请规划部门批准；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。未经批准擅自改变的，仍按原用途认定。
原用途为厂房及仓储用房改为商业用房的，按商业用房的房地产市场价格评估值的70%予以补偿；原用途为综合用房改为商业用途的，按商业用房的房地产市场价格评估值的80%予以补偿。
六、关于被征收房屋的土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的补偿
大于房屋建筑面积部分的土地补偿=（被征收房屋的房地产市场单价-该房屋的平均重置单价）×（被征收房屋的土地使用权面积-被征收房屋合法建筑面积）。
七、关于城中村（无地队）房屋的处理
征收城中村（无地队）房屋，房屋的合法建筑面积按照以下方式认定：
1.按房屋所有权证记载的建筑面积认定；
2.已依法征为国有土地的原集体土地所建的房屋，以原所在地政府建房批复或者建设工程规划许可证、村镇工程建设许可证载明的建筑面积认定；
3.以房屋所在地政府确定并出具的房屋和土地清理表认定；
4.在无其他批准手续等情况下，按房屋占地面积不得超过合法宅基地面积的 

70%的两层楼房屋计算，但实际房屋建筑面积小于合法宅基地面积乘 

1.4 

系数的，按实际房屋建筑面积认定；
5.对主房有批复而附房没有批复或房屋和土地清理表中仅明确主房未明确附房（含附房面积不足）的，按一间主房可带一间附房的原则认定，附房面积每间最大不超过 

15 

平方米，且总附房面积最多不得超过 

45 

平方米；但实际房屋建筑面积不足可认定建筑面积的，按实际房屋建筑面积补偿。
八、关于成套商品住宅中的阁楼、车库的补偿
1.房屋所有权证上载明阁楼面积的，可按50%给予补偿安置。
房屋所有权证上没有记载阁楼面积，但实际存在与主体建筑一起建造的阁楼的，以净高超过2.2米以上部分计算面积，并按上述方法补偿安置。
2.房屋所有权证上载明车库面积的，或者房屋所有权证上没有载明但与主体建筑一体的车库，按车库房地产市场价格评估值给予补偿。车库面积不计入购买定销商品房面积。
九、关于违法建筑的残值补偿
(一)各类房屋的残值补偿标准
1.居住用房按每平方米150元补偿。
2.商业用房按每平方米650元补偿(含残值和停产停业补偿)。
3.厂房和仓库用房按每平方米550元补偿(含残值和停产停业补偿)。
4.被征收房屋结构较好的，按照房屋重置价格扣减每平方米80元（办证等有关费用）后再以9折确定房屋补偿价，若价格低于每平方米250元的，按每平方米250元补偿。停产停业补偿另计。
5.停产停业补偿均需提供合法经营的相关手续证明。
6.对于规划部门提供的2010年版航拍地形图中没有体现的房屋，又未办理有关规划审批手续的，不得予以任何补偿，并责成相关部门严肃查处。
十、关于划拨土地使用权的补偿
房屋征收过程中除住宅房、商业用房以外，按以下方法给予补偿：
行政划拨土地使用权的，按房地产市场价格扣除房屋重置价部分后的60%给予补偿。
集体土地征为国有后未办理国有土地出让手续的，征收补偿按房地产市场价格扣除房屋重置价部分后的60%给予补偿；已办理集体土地流转手续的，征收补偿按房地产市场价格扣除房屋重置价部分后的70%给予补偿；已办理集体土地使用手续的，征收补偿按房地产市场价格扣除房屋重置价部分后的50%给予补偿。
十一、关于改制企业的补偿
根据改制企业在改制时土地处置的不同方式，在房屋征收过程中涉及改制企业的补偿，按以下四种情况确定补偿标准：
1.土地资产已进入改制企业且已办理土地出让手续的，按房地产市场价格进行补偿；
2.土地资产按土地出让价格评估并已进入改制企业，但未办理土地出让手续的，对企业按房地产市场价格评估后扣除房屋重置价格部分后的90%进行补偿；
3.土地资产按土地划拨价格评估并已进入改制企业，对企业按房地产市场价格评估后扣除房屋重置价格部分后的60%进行补偿；
4.已出资购买房屋所有权但土地资产未进入改制企业的，对企业按房地产市场价格评估后扣除房屋重置价格部分后的18%进行补偿。
十二、关于补偿安置协议订立
1.被征收人或者受被征收人委托的代理人(需办理书面委托手续)与房屋征收部门签订补偿安置协议。
2.被征收房屋为共有产权的，全体共有人可以共同书面委托代理人与房屋征收部门签订补偿安置协议。
3.被征收房屋所有权人已死亡的，由继承人或者继承人的代表出具具结书后，与房屋征收部门签订补偿安置协议。
4.被征收房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书或者有关证明材料。
十三、凡房屋征收过程中涉及政府直管公房和单位自有住房的，按有关规定执行。
本规定自公布之日起施行。